Velika promjena u Zagrebu: Porez na nekretnine na maksimumu, ali ne vrijedi za svaki prazan stan

Preko čijih leđa se najviše 'prelamaju' iznosi dugoročnog najma i kako povećati priuštivost - vodstvo Grada Zagreba rješenje očito vidi u povećanju poreza na nekretnine. Poznato je, porez na nekretnine u Hrvatskoj definiran je kao godišnji porez koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine, a zamijenio je dotadašnji porez na kuće za odmor. Odnosi se isključivo na stambene nekretnine koje ne služe za stalno stanovanje te nisu u dugoročnom najmu.

Hrvatski gradovi i općine odlučuju o tome koju će stopu u rasponu između 0,60 i 8 eura po četvornom metru godišnje primijeniti, pri čemu Zagreb uvodi povećanje na maksimalni iznos. Od početka iduće godine, porez će biti za 3 eura viši (po četvornom metru godišnje), a s licenciranim agentom za nekretnine Franom Domitrovićem iz Brick nekretnina razgovarali smo što to znači.

Povećanje od 3 eura po kvadratu

Otkad je u Hrvatskoj umjesto poreza na kuće za odmor uveden porez na nekretnine, oni koji u Zagrebu imaju 'praznu' nekretninu, točnije nekretninu u kojoj nitko ne stanuje, plaćali su 5 eura po četvornom metru godišnje. To više neće biti slučaj jer se od početka 2027. svaki prazan kvadrat počinje oporezivati s 8 eura godišnje.

Za stan površine 50 četvornih metara godišnji bi porez tako porastao s dosadašnjih 250 na 400 eura. Nekima se može činiti kao puno, ali stavi li se iznos u perspektivu, za vlasnika stana ove veličine koji ga ne koristi, možda i nije značajna razlika. Ipak, ovo nije cijela priča za 55.000 praznih stanova u Zagrebu, čije vlasnike gradska vlast želi potaknuti da ih stave u funkciju.

- Porez se odnosi na prazne stanove, ali tu je niz uvjeta koje treba zadovoljiti da bi stanovi uistinu bili oporezivani. Od preko 50 tisuća praznih stanova u Zagrebu pitanje je koliko je tih stanova uopće useljivo, to jest pogodno za život, objašnjava agent za nekretnine Frano Domitrović.

Nisu svi stanovi useljivi!

Podsjetimo, visina poreza od 8 eura u Zagrebu primjenjivat će se od 1. siječnja 2027. godine, nakon što je Gradska skupština izglasala prijedlog gradonačelnika Tomislava Tomaševića. Na taj način oporezivat će se prostore u kojima 'nitko ne živi', odnosno nekretnine koje vlasnici iznajmljuju u sklopu kratkoročnog najma. Nije, međutim, svaki stan za najam, a samim time ne može se oporezivati vlasnike svih 55.000 praznih stanova u metropoli.

- Gdje imate više suvlasnika, može biti da jedan suvlasnik želi, a drugi ne želi iznajmiti stan. Veliko je pitanje i u kakvom je stanju nekretnina: ima li problema s vlagom, postoje li priključci na struju, vodu i plin, drugim riječima - postoje li preduvjeti za useljavanje, kaže Domitrović.

Agent navodi da postoji više mehanizama kojima se provjeravaju i stanje i imovinsko-pravni status, ali da problematika nije crno-bijela.

- Porezna uprava može tražiti informacije o tome je li stan useljiv, plaćaju li se računi i tako dalje. Čitav je niz faktora kojima se utvrđuje jesu li zadovoljeni uvjeti za oporezivanje, sve do izlaska poreznika na teren, gdje možete 'izbjeći' porez ako se utvrdi da vaš stan nije u stanju za useljenje, dodaje Domitrović.

'Nikoga se ne može natjerati da si sredi stan'

Nikoga se, nastavlja, ne može natjerati da uredi svoju nekretninu niti da je iznajmljuje, a baš takvo stanje zasigurno značajno smanjuje broj nekretnina na koje će se porez stvarno primjenjivati. Naravno, tu su i brojna imovinska i pravna pitanja.

- Može biti čitavo more imovinsko-pravnih zavrzlama. Za početak, postoje stanovi nad kojima se vode sudski procesi oko suvlasništva i prava na stan, gdje onda takvi stanovi, ako imaju - zovemo ih plombe, negativne zabilježbe na vlasničkom listu - kojima se ne zna ni sudbina ni kod koga će i na koji način završiti, a po mom mišljenju nipošto nisu adekvatni za najam, prosuđuje agent za nekretnine.

Pritom je moguć i sukob interesa u slučaju suvlasništva, gdje jedan suvlasnik ili suvlasnica mogu biti za najam, a drugi ne. Nekretninu se u tom slučaju može oporezivati, a iznos poreza dijeli se prema broju suvlasnika i prema omjeru suvlasništva.

Porez na nekretnine | Foto: Bauštela.hr

Kako se pravda povećanje poreza

Konačno, je li ovakav potez gradova i općina opravdan? Po nekima, to je odličan način da se destimulira kupnja nekretnina koje će stajati prazne dok cijene rastu, a drugi dio društva nema kreditnu sposobnost za kupnju vlastite nekretnine, ali ni za plaćanje dugoročnog najma.

Isto tako, kako se navodilo još u rujnu 2024. godine, nakon najave donošenja prijedloga zakona o porezu na nekretnine (kada nisu bili poznati svi detalji novih pravila), uvođenje poreza gradovima ili općinama može osigurati predvidive i stabilne prihode u proračunu. Iako, uzmu li se u obzir izazovi vjerojatno to ni izbliza neće biti prihodi kakvima bi se grad nadao.

- Pitate li gradonačelnika, naravno da je opravdano. Ako u gradu postoji toliko praznih stanova, jasno je da grad s time želi nešto napraviti. Zapravo, želi izbalansirati odnos ponude i potražnje, pogotovo kad govorimo o dugoročnom najmu, koji po mom mišljenju najviše opterećuje studente ili mlađe obitelji koji nemaju mogućnost kupiti nekretninu, opisuje kroz primjer Domitrović.

S druge strane, konstatira, vlasnicima takvih nekretnina sigurno neće biti drago da im netko uvjetuje što će sa svojim kvadratima. Vlasnici kojima se povećava porez gotovo sigurno neće biti zadovoljni, zaključuje agent.