Važan razlog zbog kojeg kasni gradnja: Gdje u Hrvatskoj je najbrže do građevinske dozvole

Koliko je teško ili jednostavno kupiti stan u Zagrebu? Pretražujući oglasnik i uspoređujući medijalne plaće s iznosima koje traže vlasnici nekretnina, čini se - ne toliko jednostavno. No, izgleda da je situacija u prošlosti bila i gora. Više kamatne stope, pad zaposlenosti, ali i puno veća izgradnja elementi su prodaje stanova oko vrhunca ekonomske krize 2008. godine.

O tome koji su najveći izazovi u prodaji i kupnji stanova u današnje vrijeme, ali i kako je situacija drugačija u odnosu na prošlost, na Nekretninskom pulsu Zagrebačke banke govorili su autori istoimene publikacije, ekonomski analitičari Ivica Brkljača i Velimir Šonje. Otkrili su i gdje se u Hrvatskoj najdulje čeka na dobivanje građevinske dozvole i zašto je taj faktor posebno važan.

Nema sumnje - cijene rastu

Istaknuli su nekoliko zanimljivih trendova kad se govori o kupnji i prodaji stanova. Na samom početku analitičari su potvrdili da cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj rastu po dvoznamenkastim stopama. U prosjeku, cijena novog stana u prvom polugodištu 2026. godine prvi je put prešla 3.000 eura po četvornom metru, a od 2023. najbrže rastu izvan Zagreba i Jadrana - u regiji 'Ostalo'.

- U Zagrebu je ta cijena prešla razinu od 3.500 eura po kvadratu, započeo je Brkljača o trenutnoj situaciji.

Vrijednost kvadrata u Hrvatskoj | Foto: ZABA, snimka zaslona

Raste i cijena van Zagreba

Navedeno je da je prosječna cijena prodanih novih stanova (bez POS-a) u prvom polugodištu 2026. u Hrvatskoj iznosila 3.012 eura po četvornom metru. Prosječna cijena u Zagrebu iznosila je osjetno viših 3.554 eura, ujedno 18 posto iznad nacionalnog prosjeka, a u ostalim naseljima 2.766 eura. Ta je vrijednost 8,2 posto ispod nacionalnog prosjeka.

U odnosu na prvo polugodište 2025., prosječna cijena novih stanova porasla je za 8,9 posto na razini Hrvatske te za 9,4 posto u ostalim naseljima. U Zagrebu je skočila gotovo 20 posto, ponajprije zbog snažnog rasta u drugom polugodištu prošle godine.

Regionalni podaci pokazuju da najviše na priuštivosti gube stanovi, odnosno nekretnine u Zagrebu i ostalim dijelovima Hrvatske, ali i da se na Jadranu događa nekakva stagnacija, odnosno da priuštivost slabije pada nego u ostatku Hrvatske, zaključili su predavači.

No, kako kažu, dok priuštivost pada u odnosu na prethodni ciklus, indeks priuštivosti u ovom je trenutku i dalje oko 43 posto iznad prosjeka za vrijeme ekonomske krize 2008. godine.

Nedostaje novog 

U prošloj godini završeno je 18.338 stanova, najviše od 2008., ali još uvijek znatno manje nego te ili 2007. godine, kada je završeno više od 25.000 stanova. Za 2026. godinu ekonomisti su predvidjeli daljnji rast broja završenih stanova, ali i dalje gotovo četvrtinu manje u odnosu na raniji ciklički vrhunac.

Najveći problem, pokazalo se, manjak je novogradnje u odnosu na postojeće stanove. Ponuda ne susreće potražnju na tržištu, odnosno gradnja opada jer se gradi nešto sporije. Nekoliko je razloga za sporiju gradnju, od vremena potrebnog za izdavanje dozvola do jednostavnih 'zastoja' u sektoru.

- Imali smo zastoj u sustavu e-Dozvola, u prvom mjesecu dozvole se uopće nisu izdavale pa je to pokvarilo priču za 2026. godinu. Imamo pad od otprilike 4 posto u broju izdanih dozvola. U Zagrebu je u 2025. napravljeno oko 40 posto manje stambenih jedinica nego u 2008. godini, kazao je Šonje.

Indeks: Nove vs. postojeće nekretnine | Foto: ZABA, snimka zaslona

Koliko brzo se izdaju dozvole

Veliku razliku čini i vrijeme potrebno da se od podnošenja zahtjeva podnositelju izda građevinska dozvola. Ako se u Splitu čeka gotovo 500 dana da bi se dobila dozvola, u Varaždinu će čekanje biti višestruko kraće.

U Hrvatskoj je tako od podnošenja zahtjeva do useljenja u Splitu prošlo 485 dana, u Rijeci 234 dana, u Osijeku oko 222 dana, u Zagrebu 199 dana, a u Varaždinu samo 170 dana, što je gotovo tri puta kraće nego u Splitu. Razlike postoje i u trajanju tehničkog pregleda nakon gradnje, koji traje između 50 i 140 dana, a brži postupci izravno skraćuju put od projekta do useljenja, rekli su ekonomisti.

U tom smislu zanimljivo je napomenuti i da se po gradnji u 2025. godini istaknula Zadarska županija, u kojoj se gradilo oko 17,1 stan na 1.000 stanovnika. Za usporedbu, u Gradu Zagrebu gradilo se oko 4,8 stanova na 1.000 stanovnika, a kao razlog navedena je dostupnost građevinskog zemljišta.