Zagreb protiv 'samovolje' investitora: Donesena tri nova UPU-a, a jedan drugi plan mogao bi biti i važniji

Zakoni su kroz povijest mijenjali načine na koje se postupa s prostorom i kako se, gdje i u kojoj mjeri gradi. Veliku promjenu u Zagrebu, ali i u cijeloj Hrvatskoj, donosi stupanje na snagu novog Zakona o prostornom uređenju, početkom 2026. godine.

Znamo, Zakon stupa na snagu nakon što su za Zagreb u rujnu prošle godine usvojene Izmjene i dopune Generalnog urbanističkog plana Grada Zagreba (GUP-a). Novim Zakonom uređuju se 'načela i subjekti prostornog uređenja, uvjeti planiranja prostora, donošenje Strategije prostornog razvoja Republike Hrvatske' te druga pitanja vezana za namjenu i izgradnju prostora.

U Članku 208. spominju se nova pravila koja stavljaju dodatan pritisak na gradove i općine vezano za izradu planova nižeg reda - konkretno urbanistički plan uređenja (UPU). Prema ovom Članku, ako UPU nije donesen u roku od tri godine od slanja pisma namjere investitora za neko građevinsko područje, investitor se može obratiti izravno Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine sa svojim planom. Kliko je UPU-a doneseno od donošenja Zakona u glavnom gradu, a koliko je još u izradi, pitali smo Grad Zagreb. 

Tri godine od 'iskaza interesa'

U Zakonu stoji da 'ako građevinsko područje nije opremljeno osnovnom infrastrukturom, a investitor ima namjeru na njemu provesti jedan ili više zahvata u prostoru sukladno prostornom planu, investitor dostavlja iskaz interesa za gradnju na zemljištu unutar tog građevinskog područja'.

Iskaz znači izjavu investitora da će financirati i izradu i donošenje urbanističkog plana uređenja, ako nije donesen, kao i rješavanje imovinsko-pravnih odnosa u ime i za račun jedinice lokalne samouprave.

Ako pak jedinica lokalne samouprave za područje u roku od tri godine od iskaza interesa ne donese urbanistički plan uređenja za područje za koje je propisana obveza njegova donošenja, smatrat će se da je investitor uspješno dokazao da može biti investitor za gradnju osnovne infrastrukture, dalje je navedeno u Zakonu. Isto tako, ako jedinica lokalne samouprave u zadanom razdoblju područje ne opremi osnovnom infrastrukturom, smatrat će se da je investitor uspješno dokazao da može biti investitor za gradnju osnovne infrastrukture.

Može se iščitati da, ne donese li se u Zagrebu UPU za neko područje u trogodišnjem roku, investitoru će ruke biti prilično slobodne za zahtjeve koje ima u planu - odobri li ih Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. 

Stanje u glavnom gradu

Iz tog razloga pitali smo Grad koliko je urbanističkih planova uređenja pokrenuo, a koliko završio u posljednjim mjesecima od stupanja Zakona na snagu - ne bi li se u budućnosti spriječio građevinski kaos? Dobivamo informacije da su neki UPU-i završeni, a priličan broj je u procesu izrade ili pokretanja tog postupka.

Za kontekst bismo pojasnili da je urbanistički plan uređenja provedbeni prostorni plan lokalne razine kojim se detaljnije razrađuje i određuje prostorna organizacija, namjena površina te uvjeti građenja i razvoja određenog dijela naselja.

Iznad UPU-a u Zagrebu su Prostorni plan Grada Zagreba, koji pokriva cjelokupni teritorij grada, odnosno okvirno 640 četvornih kilometara s 68 naselja izvan samog Zagreba i Sesveta, ali i zagrebački GUP, točnije GUP Grada Zagreba za 220 četvornih kilometara te GUP Sesveta. Podsjećamo da su Izmjene i dopune zagrebačkog GUP-a izglasane na Gradskoj skupštini u rujnu 2025. godine te su od tad na snazi.

Napominjemo i da se GUP-om unaprijed određuju zone za koje je obvezna izrada UPU-a prije bilo kakve gradnje, a to su uglavnom neizgrađeni dijelovi, kao i velike brownfield zone ili zone od javnog interesa. Takvih područja Zagrebu ne nedostaje, kako neizgrađenih područja na rubovima grada, tako i zapuštenih bivših industrijskih područja u središtu. 

Donesena tri UPU-a

Iz Grada navode da nakon stupanja na snagu novog Zakona o prostornom uređenju 'nastavljaju s intenzivnim radom na prostornom planiranju na svim razinama'. Kako kažu, istodobno se provode postupci izrade pojedinačnih urbanističkih planova uređenja i pripremaju se planovi šireg područja.

U razdoblju od stupanja na snagu novog Zakona, kažu, donijeli su tri nova urbanistička plana uređenja-UPU Desprim, UPU Zadvorsko i UPU Trg bana Jelačića-Petrinjska-Amruševa-Trg Nikole Šubića Zrinskoga-Praška. Za kontekst, i Desprim i Zadvorsko naselja su u sastavu Grada Zagreba smještena u gradskoj četvrti Brezovica. Uz tri navedena nova urbanistička plana uređenja, dodaju, donesene su i izmjene i dopune UPU-a Gospodarske zone Sesvetski Kraljevec-jug, a puno je i inicijativa povezanih s izmjenama i izradom urbanističkih planova - u različitim fazama.

- Na području obuhvata GUP-a Grada Zagreba pet UPU-a je u izradi i za te je dokumente donesena Odluka o izradi. Riječ je o UPU-u Savica-Šanci - središnja zona, UPU-u Zona Badel Sesvete, UPU-u SRC Brezovica, UPU-u Borovje-zona jug te UPU-u RSC Jarun, pišu nam iz Grada.

Još tri Odluke o izradi

Nadalje, za još četiri UPU-a utvrđen je Program i pripremaju se Odluke o izradi, a u pitanju su UPU Ivanja Reka te izmjene i dopune UPU-a Martinovka-zona zapad, Petlja Lučko-jug i Tvornica autobusa.

Iz Grada ističu da prioritet nije samo donošenje što većeg broja pojedinačnih UPU-a, nego uspostava kvalitetnog, međusobno usklađenog i suvremenog sustava prostornog planiranja. U tom je smislu posebno važna izrada novog Prostornog plana Grada Zagreba (PPGZ).

- Nakon provedenog javnog savjetovanja i prikupljenih prijedloga, u lipnju ove godine donesena je odluka o izradi novog PPGZ-a. Time je započeo jedan od najvažnijih procesa prostornog planiranja za budući razvoj Zagreba, dodaju.

Nastavlja se i izrada izmjena i dopuna GUP-a Sesveta. Tijekom 2026. godine održane su dvije javne rasprave, a zaprimljene primjedbe i prijedlozi razmatraju se u nastavku izrade plana, podsjećaju iz Grada Zagreba. 

Pisma namjere u Zagrebu i Sesvetama

Na području GUP-a Sesveta trenutačno su evidentirane četiri inicijative za izradu UPU-a u obliku pisama namjere, dodaju iz Zagreba, a radi se o Zoni Ciglana sjever, Duboki jarak DPU Farma Sesvetski Kraljevec i Gospodarska zona Sesvete sjever. S obzirom na to da je u tijeku izrada izmjena i dopuna GUP-a Sesveta, navedene se inicijative sagledavaju u kontekstu novog planskog okvira, pojašnjavaju iz Grada, a treba reći da je riječ o brownfieldu i neizgrađenim zonama na području Sesveta.

Na području PPGZ-a trenutačno su evidentirane dvije inicijative za izradu UPU-a u obliku pisma namjere - UPU SRC Soblinec i UPU Gospodarske zone Hrvatski Leskovac. Iz Grada zaključuju da je trenutno aktivan višeslojni proces prostornog planiranja. Navode koje zone na neki način imaju 'prednost'.

- Prioritet imaju područja od posebnog razvojnog i javnog interesa - područja urbane transformacije, stanovanja, javne i društvene infrastrukture, sporta i rekreacije, gospodarstva, prometne i komunalne infrastrukture te druga područja za koja je potrebno cjelovito i detaljnije plansko sagledavanje, poručuju. 

Ne treba uvijek novi UPU

Za kraj naglašavaju da 'novi zakonski okvir ne znači da se za svako područje automatski mora izrađivati zaseban UPU'. Naime, u slučajevima u kojima plan šireg područja propisuje uvjete provedbe s odgovarajućom razinom detaljnosti, zahvati se mogu provoditi neposredno, kada su za to ispunjeni zakonski i planski uvjeti. 

- Cilj Grada Zagreba stoga nije samo povećati broj donesenih planova, nego osigurati da svaki planski instrument bude izrađen tamo gdje je potreban i da zajedno čine kvalitetan prostorni okvir za budući razvoj grada, zaključuju.